不動産の相続登記（名義変更）について

亡くなった方名義の土地や建物を相続したときは、所有者の名義を変更する「相続登記」が必要です。このページでは、相続登記の期限、必要書類、費用、申請方法をご案内します。

不動産を相続したら、期限内に相続登記を

2024年4月1日から、相続登記の申請が義務化されました。 不動産を相続で取得したことを知った日から、原則として3年以内に申請する必要があります。正当な理由なく申請しない場合は、10万円以下の過料が科されることがあります。

過去に相続した不動産も対象です。2024年4月1日より前から相続による取得を知っていた場合、登記が済んでいなければ、2027年3月31日までに申請する必要があります。

遺産分割の話合いがまとまらない場合には、期限内に申請義務を果たすための「相続人申告登記」という制度もあります。ただし、その後に遺産分割が成立したときは、成立した日から3年以内に、その内容に沿った相続登記が必要です。

相続登記をしないまま次の相続が発生すると、関係者が増え、手続きが複雑になるおそれがあります。不動産の売却や担保設定にも必要な手続きですので、早めに準備を進めましょう。

遺産分割の話合いがまとまらない場合

遺産分割がまとまらない場合にも、相続登記の申請期限への対応が必要です。期限内に申請義務を果たすための方法として、自分が相続人であることなどを法務局に申し出る「相続人申告登記」という制度があります。

ただし、相続人申告登記だけでは、所有権の名義変更は完了しません。
また、申出をした相続人について義務を履行した扱いになる制度であり、誰か1人が自分の分を申し出れば、相続人全員の義務を果たせるわけではありません。

その後に遺産分割が成立した場合は、成立した日から3年以内に、その内容に沿った相続登記を申請する必要があります。

相続登記は、自分でも申請できます

相続登記は、ご自身で申請することも、登記の専門家である司法書士に依頼することもできます。

自分で申請する場合は、法務局のホームページで、相続の内容に合った申請書の様式や記載例を確認しましょう。法務局では、予約制の「登記手続案内」も利用できます。
手続案内では、申請書の一般的な記載方法や添付書類について説明を受けられますが、申請書の作成や書類の収集は、ご自身で行う必要があります。

相続が何代にもわたっている場合や、相続人が多い場合、必要な書類がそろわない場合などは、手続きが複雑になることがあります。ご自身で進めることが難しいときは、早めに専門家へ相談するとよいでしょう。

相続登記に必要な書類

必要書類は、遺言に基づいて相続する場合、遺産分割協議で取得者を決める場合、法定相続分に従って登記する場合などで異なります。主な書類は次のとおりです。

※上記は一般的な例です。相続関係や遺言の内容、登記簿の記載状況などにより、追加書類が必要になることがあります。

※「法定相続分による登記」とは、法律で定められた相続分に従って登記する方法です。相続人が複数いる場合は、原則として共有名義になります。

戸籍謄本等をほかの手続きでも使う場合

「法定相続情報証明制度」を利用すると、戸籍謄本等の束に代えて、法務局が交付する「法定相続情報一覧図の写し」を相続登記や預貯金の相続手続きに利用できます。
また、戸籍謄本等の原本を返してもらうための手続きもあります。相続登記では、相続関係説明図を添付して、戸籍謄本等の原本還付を受ける方法があります。

遺言書の検認について

公正証書遺言と、法務局の自筆証書遺言書保管制度で保管された遺言書は、家庭裁判所の検認が不要です。
保管制度を利用した場合は、遺言書の原本に代えて「遺言書情報証明書」を使用します。
それ以外の自筆証書遺言や秘密証書遺言は、原則として家庭裁判所の検認が必要です。

相続登記にかかる登録免許税と費用

相続登記には、原則として「登録免許税」という税金がかかります。税額は、不動産の固定資産税評価額を基に計算します。

共有持分だけを取得する場合は、取得する持分に応じて計算します。

固定資産税評価額は、納税通知書に添付された課税明細書の「価格」「評価額」などの欄で確認できます。固定資産税の税額や、課税標準額とは異なります。 資料がない場合は、不動産所在地の市区町村役場や、東京23区では都税事務所などで評価証明書を取得します。

なお、評価額が100万円以下の土地など、一定の条件に当てはまる相続登記には、2027年3月31日までの登録免許税の免税措置があります。適用の可否は、不動産や登記の内容ごとに確認します。

このほか、戸籍謄本等の取得費用や郵送料がかかります。司法書士などの専門家に依頼する場合は、別途報酬が必要です。

書類がそろったら、管轄の法務局へ申請

相続登記は、不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。窓口への提出のほか、郵送やオンラインによる申請も可能です。
書類に不備がある場合は、法務局から訂正や追加書類の提出を求められることがあります。申請後は、法務局からの連絡に対応できるようにしておきましょう。
なお、国内に住所がある個人が新たに所有者となる登記を申請する際には、氏名のふりがなや生年月日などの「検索用情報」の申出も必要です。申請書を作成するときは、法務局が公開する最新の様式・記載例を確認してください。

登記完了後の書類は大切に保管しましょう

登記が完了すると、登記完了証が交付されます。また、申請人として新たに所有者となった方には、原則として「登記識別情報通知」が交付されます。
登記識別情報は、以前の登記済証（権利証）に代わる、12桁の英数字からなる情報です。将来、不動産を売却したり、担保を設定したりする際に、本人確認のために使用します。
登記識別情報は、他人に知られないよう大切に保管してください。

相続手続きのご相談は、吉村行政書士事務所へ

吉村行政書士事務所では、戸籍の収集や相続関係の整理、遺産分割協議書の作成などをお手伝いし、提携司法書士と連携して不動産の名義変更を進めます。
法務局への登記申請は、提携司法書士が担当します。

「何から始めればよいか分からない」「実家の名義が亡くなった親のままになっている」「預貯金などの相続手続きもまとめて相談したい」といった場合は、お気軽にお問い合わせください。
現在の状況を伺い、必要な手続きと進め方をご案内します。

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