相続した空き家を売却したい。3,000万円の特別控除も使える？

空き家の特別控除とは

相続した古い住まいを長く空き家のままにせず、早めに売却して次の利用につなげるため、一定の条件で売却時の税負担を軽減する制度です。空き家の発生を抑える取組みの一つとして設けられています。

相続した、亡くなった方の自宅やその敷地を一定の条件で売った場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。空き家なら何でも使える制度ではなく、建物の建築時期、居住状況、相続のしかた、売却時期等の条件があります。

2024年1月1日以後の売却で、対象の家屋・敷地等を相続または遺贈で取得した相続人が3人以上の場合は、控除の上限が一人当たり2,000万円となります。税額から3,000万円が差し引かれたり、その金額が受け取れたりする制度ではありません。

対象になるか、まず確かめたい主な条件

主に、相続した戸建住宅とその敷地を売る場合を想定した制度です。マンションの一室など、部屋ごとに所有権が分かれて登記されている建物を「区分所有建物」といい、この特例の対象外です。

次は、相談の入口で確認する主な条件です。老人ホームへの入所、母屋と離れがある敷地、土地と建物の取得者が異なる場合などは、さらに個別の確認が必要です。

• 建物が1981年（昭和56年）5月31日以前に建築されたこと。マンションの一室など、区分所有登記がされた建物は対象外です。
• 原則として、相続開始の直前に亡くなった方が一人で住んでいた家であること。要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所していた場合も、一定条件で対象となります。
• 売る方が、対象の家屋とその敷地等の両方を相続・遺贈で取得した相続人であること。家屋と土地を別々の人が相続し、土地だけを取得した方などは対象になりません。
• 相続後、売却まで（解体する建物は解体まで）、事業・貸付け・居住のために利用していないこと。更地の場合は解体後の土地の利用にも条件があります。
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ現行制度では2027年12月31日までに売却すること。
• 売却代金が1億円以下であること。他の相続人の売却分や分割売却分を合算して判定する場合があります。
• 親子・夫婦など特別な関係にある相手への売却でないこと。他の特例との併用制限等もあります。

相続登記と、売買による登記の担当・費用を分けます

売却前に売主となる相続人の名義へ整える相続登記は、当事務所から提携司法書士につなぎます。相続登記の費用は、売主側で負担する費用としてご案内します。工程の顔写真は、この相続登記等の準備を担当する連携先の紹介です。

一方、売買による買主への所有権移転登記は、通常、買主側で手配する司法書士が担当し、その登記費用・司法書士報酬も買主が負担します。売主側で必要になる住所・氏名の変更や抵当権抹消等の費用とは分けて考えます。実際の担当者と費用負担は、不動産会社を通じて売買契約の条件と併せて確認します。

古い建物を解体して、更地で売る場合

古い家を今後使う予定がない場合には、建物を全部取り壊し、更地として売却する方法が、現実的な選択肢になります。建物を残す場合は一定の耐震基準を満たす必要があり、状況により耐震改修等を検討します。

解体して売る方法では、相続から解体・売却までの利用状況や、解体後に建物・構築物の敷地として使っていないこと等を確認します。解体前の建物や居住状況を裏付ける資料は、先に確保しておくことが大切です。

2024年以後の売却では、建物付きで売却した後、売却した年の翌年2月15日までに建物を全部取り壊す、または一定の耐震基準を満たす方法も、条件により対象になります。買主側が工事を行う場合には、実施期限や必要書類を不動産会社・税理士と事前に確認します。

解体を先にするか、建物付きで契約するかは、費用、売却条件、工事日程などによって異なります。すべての案件で同じ順序にする必要はありません。

解体は、売買契約後に進める方法もあります

売却に向けて解体する場合は、売買契約を結んでから、売主が解体して更地で引き渡す方法もあります。工事費を先に用意するのが難しい場合は、受け取った手付金を解体費の一部に充てる進め方も検討できます。

手付金の額、工事費の支払時期、契約解除・融資に関する条件、着工・完了日と引渡しの日程などを、不動産会社・解体業者と事前に調整します。売却条件と資金繰りに合う工程を、契約前から検討することが大切です。

先に解体して、売却まで時間がかかる場合は、土地の税負担にも注意が必要です。固定資産税・都市計画税は、原則として毎年1月1日の状況を基準に課税されます。住宅を解体し、更地のままこの日を迎えると、住宅の敷地に対する税負担の軽減（住宅用地の特例）が原則として適用されなくなり、土地の税額が増えることがあります。売却の見通し、資金計画、税負担を併せて、解体の時期を不動産会社・税理士と検討します。

ここで紹介した「契約後に売主が解体し、更地で引き渡す方法」と、建物付きで譲渡した後に買主側が解体する方法では、工程や特例の確認事項が異なります。契約日・引渡日・工事日と、税務上の譲渡時期・期限を税理士と確認します。

解体・引渡しの前の片付けも、連携先へ

あんしんネット（アールキューブ株式会社）などの遺品整理・住環境整理の事業者をご紹介できます。室内の状況と残しておきたい品を確認し、搬出する範囲、費用、作業日を調整します。

昔の不動産売買契約書、領収書、登記関係の書類や、故人の生活状況を示す資料は、片付けの前に確認します。税理士・不動産会社・解体業者と共有する資料を残し、特例の確認とその後の工事・引渡しへつなぎます。

確認書の交付申請を、当事務所がサポート

特例の確定申告には、物件所在地の市区町村が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」などが必要です。当事務所は、確認申請に必要な要件・事実関係の整理、資料のご案内・収集支援、申請書作成、自治体への申請・補正対応を担当します。

例えば、住民票・除票、登記事項証明書、売買契約書、電気・水道等の使用停止資料、解体を示す資料などを確認します。必要書類は、売却方法、入所歴、自治体の取扱い等により異なります。

自治体の確認書が交付されても、それだけで税の特例の適用が確定するわけではありません。税務上の要件確認、控除の選択、譲渡所得の計算、確定申告は税理士・税務署に確認します。控除により税額がなくなる場合も、適用を受けるための確定申告が必要です。

売却前に、手元の資料からご相談ください

固定資産税の通知書、建物の登記資料、亡くなった方の生活状況が分かる資料、売却や解体の見積書などがあればお持ちください。最初からすべてそろっている必要はありません。

ご相談時に、亡くなった日、建築時期、誰が住んでいたか、老人ホーム入所の有無、相続後の利用状況、売却・解体の予定を伺います。すでに売却・解体済みの場合も、日付と残っている資料から確認します。