相続した不動産を売却し、兄弟で代金を分けたい

売った後に分けるところまで、先に決めておく

相続した不動産を売り、その代金を分ける方法を「換価分割」といいます。売却してから考えるのではなく、分ける割合、売却のために必要な費用の負担、手続きを進める担当者を先に確認します。

例えば、遺品整理、仲介、測量、解体、相続登記や必要な抵当権抹消、譲渡所得の申告など、売主側で負担する費用があります。どの費用を売却代金から精算するか、残額をどう分けるかを遺産分割協議書等に明記します。相続人間で精算する費用と、税務上の譲渡費用にできるものは同じとは限らないため、税理士とも確認します。

相続登記の方法も、売却と税務を見渡して検討

売却の前提として、売主となる相続人への相続登記を整えます。共有で登記するか、換価のために代表者名義を使うかなど、合意内容と売却方法に合わせ、司法書士・税理士と検討します。

単に一人の名義に変えてから他の相続人へ送金するだけでは、書面や実態との関係で税務上の問題が生じる場合があります。名義と最終的な取得割合が整合する形を確認して進めます。

相続登記と、売買による登記の担当・費用を分けます

売却前に売主となる相続人の名義へ整える相続登記は、当事務所から提携司法書士につなぎます。相続登記の費用は、売主側で負担する費用としてご案内します。工程の顔写真は、この相続登記等の準備を担当する連携先の紹介です。

一方、売買による買主への所有権移転登記は、通常、買主側で手配する司法書士が担当し、その登記費用・司法書士報酬も買主が負担します。売主側で必要になる住所・氏名の変更や抵当権抹消等の費用とは分けて考えます。実際の担当者と費用負担は、不動産会社を通じて売買契約の条件と併せて確認します。

解体・引渡しの前の遺品整理も、連携先をご紹介

室内の家財が残っている場合は、解体や引渡しの日程から逆算して、遺品整理・搬出を進めます。貴重品や形見分けする品、昔の不動産売買契約書・領収書などは、処分する前に選別・保管します。取得費の確認に役立つ資料が見つかることもあります。

当事務所から、あんしんネット（アールキューブ株式会社）などの遺品整理・住環境整理の事業者をおつなぎできます。不動産会社・解体業者とも作業範囲や日程を調整し、見積りを確認して進めます。

土地の境界や面積が売却条件に関係する場合は土地家屋調査士へ。必要な境界確認・確定測量と、解体後の建物滅失登記を担当します。片付け・測量・解体の要否は、物件と売却条件に応じて判断します。

解体は、売買契約後に進める方法もあります

売却に向けて解体する場合は、売買契約を結んでから、売主が解体して更地で引き渡す方法もあります。工事費を先に用意するのが難しい場合は、受け取った手付金を解体費の一部に充てる進め方も検討できます。

手付金の額、工事費の支払時期、契約解除・融資に関する条件、着工・完了日と引渡しの日程などを、不動産会社・解体業者と事前に調整します。売却条件と資金繰りに合う工程を、契約前から検討することが大切です。

先に解体して、売却まで時間がかかる場合は、土地の税負担にも注意が必要です。固定資産税・都市計画税は、原則として毎年1月1日の状況を基準に課税されます。住宅を解体し、更地のままこの日を迎えると、住宅の敷地に対する税負担の軽減（住宅用地の特例）が原則として適用されなくなり、土地の税額が増えることがあります。売却の見通し、資金計画、税負担を併せて、解体の時期を不動産会社・税理士と検討します。

空き家の特別控除は、売る前・壊す前に確認

亡くなった方が一人で住んでいた古い住宅などでは、一定条件で譲渡所得から最高3,000万円を控除する特例の対象になる場合があります。相続税とは別の制度です。

売却や解体の時期、相続後の利用状況によって対象になるかが変わります。空き家を売る場合は、詳細ページで主な条件と連携の流れをご案内しています。

控除の主な条件と、更地売却・自治体の確認申請は、空き家売却と特別控除の詳しいページでご案内しています。